Table of Contents

Прекращение обязательств по займам по залог недвижимости в Краснодаре

Договором займа под залог недвижимости предусматривается начало срока его действия и его окончание. В соответствии с нормами о залоге. Залогом недвижимого имущества признается обязательство, направленное на обеспечение исполнения другого обязательства. В частности денежные средства, предоставленные по договору займа, могут быть обеспечены залогом квартиры, дома, земельного участка или иного имущества залогодателя. Из этого можно сделать вполне обоснованный вывод о том, что залог недвижимости прекращается с момента прекращения обязательств по займу. То есть, когда заемщик вернул заемные деньги в срок и с процентами, оговоренными в договоре, и соответственно заимодавец к нему претензий не имеет, договор займа считается исполненным и также договор залога прекращает свое действие.

Случаи сохранения залога при прекращении займа.

По общему правилу оба обязательства займа под залог недвижимости прекращаются одновременно. Однако, законом устанавливаются случаи, исключительного действия, когда залог сохраняется. Это так называемая новация, при которой те же лица, являющиеся сторонами по договору займа под залог недвижимости, договорились заменить одно обязательство по займу на другое. В этом случае залог недвижимости сохраняется. Но новация может произойти только тогда, когда стороны между собой не меняются. Заимодавец остается заимодавцем, а заемщик – должником. Если должник не является залогодателем, условие о новации и сохранении залога недвижимости будет считаться ничтожным.
Залог может сохраняться также, если исполнено обязательство по возврату займа, но исполнил его не должник, а поручитель. При таком варианте с должника не снимаются его обязанности по займу под залог недвижимости. Право требования возникнет у поручителя.

Когда залог признается недействительным.

Залог может быть признан недействительным, если он заключен в ненадлежащей форме, то есть отсутствуют условия, прямо предусмотренные законом для договора залога. Если все нормы закона соблюдены сторонами, то залог не может быть признан недействительным.
Прекращение договора залога возможно в добровольном порядке по соглашению сторон, и в судебном порядке, в случае несоблюдения одной из сторон условий договора. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по закону не представляется возможным.

Реализация заложенного имущества

В случае неисполнения договора займа под залог недвижимости, залогодержатель имеет право обратиться к залогодателю с требованием реализовать заложенное имущество и компенсировать долг по договору займа. Собственно для этих целей залог и устанавливается. Если залогодатель не желает исполнитель требование залогодержателя в добровольном порядке, то последний имеет право обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. Законом предусмотрено преимущественное право залогодержателя получения долга по договору займа под залог недвижимости относительно других кредиторов после реализации его в установленном законом порядке.
Внимательнее залогодержателю надо быть в том случае, когда он узнал о введении в отношении должника процедур, предусмотренных законом о банкротстве. Необходимо подать заявление в суд, решением которого в отношении должника принята процедура банкротства, о включении в список не просто кредиторов по договору займа, а о наличии договора займа под залог недвижимости.
Залог как обременение, обязательно должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Тогда последующий залогодержатель будет осведомлен о наличии в отношении объекта недвижимости действующего залога. Просто наличие в отношении одного объекта недвижимости более чем одного залога не влечет никаких правовых последствий, однако при неисполнении обязательств по займам, которыми обеспечен залог, может не хватить при обращении требований залогодержателей. Причем требования будут удовлетворяться по мере обращения каждого из них. Так, последнему может просто не хватить оставшейся стоимости.

Categories

Recent Posts